York Street 25 in Toronto

De kracht van integratie: De nieuwe kantoortoren in Toronto verlegt de stip aan de horizon wat betreft intelligente gebouwontwerpen

In het voorjaar van 2005 kwam de commerciële bouwmarkt van Toronto in een stroomversnelling, omdat een aantal grote bedrijven in de regio op zoek ging naar een nieuwe locatie. Dankzij een sterke, gedijende en opbloeiende bedrijfsomgeving die werd gestimuleerd door groei op het gebied van financiële diensten en technologie, werden veel lokale bedrijven in snel tempo te klein voor hun bestaande gebouwen. In een poging om te voldoen aan de uiteenlopende behoeften van deze potentiële huurders, zijn verschillende ontwikkelaars toen op zoek gegaan naar locaties waarop nieuwe locaties zouden kunnen worden gebouwd.

Menkes, een van de meest toonaangevende projectontwikkelaars in de Canadese staat Ontario, heeft in het havengebied in het centrum van Toronto aan de York Street een stuk verlaten spoorwegterrein gevonden en is vervolgens begonnen met het ontwikkelen van specificaties voor een nieuw bouwproject. De ingenieurs stond een gebouw voor ogen dat niet alleen moest voldoen aan de functionele behoeften van zijn huurders, maar waarvoor ook milieuvriendelijke materialen moesten worden gebruikt en milieuvriendelijke bouwpraktijken zouden worden gehanteerd, in overeenstemming met de door Leadership in Energy and Environmental Design (LEED®) vastgestelde vereisten.

“We wisten vanaf het begin dat ons streven zou zijn om een LEED-gecertificeerd gebouw te bouwen”, aldus Gary Handley, projectmanager bij Menkes. “Dat was voor Menkes heel belangrijk, gezien al onze inspanningen op het gebied van ecologisch rentmeesterschap en milieuvriendelijkheid. Bovendien komt het steeds vaker voor dat huurders bij het uitkiezen van nieuwe kantoorruimte rekening houden met de milieuvriendelijkheid ervan.”

Toen het ontwerp van het gebouw vorm begon te krijgen, haalde Menkes TELUS, het op een na grootste telecommunicatiebedrijf van Canada met in de omgeving van Toronto meer dan 6.100 werknemers, binnen als hoofdhuurder voor het nieuwe gebouw. TELUS vond de nieuwe locatie deels zo aantrekkelijk omdat het een ecologisch gebouw is dat aansluit bij TELUS’ eigen initiatieven op het gebied van maatschappelijk verantwoord ondernemen.

Het bedrijf was echter ook zeer geïnteresseerd in de mogelijkheid om zijn persoonlijke controle over de ruimte te maximaliseren en in veel groter detail dan ooit te voren op de hoogte te kunnen blijven van wat er allemaal in het gebouw gebeurt. Om die visie te realiseren heeft TELUS de Building Intelligence Group ingehuurd, een onafhankelijk adviesbureau dat technische en strategische adviesdiensten levert, om een gedetailleerd rapport te ontwikkelen waarin hun visie op hoe ’s werelds meest intelligente ecologische gebouw eruit zou moeten zien uiteengezet wordt. “TELUS overhandigde het rapport aan ons en zei gewoon: ‘ga dat maar bouwen,’” volgens Handley. “Als bleek dat de technologie beschikbaar was, wilden ze er zeker van zijn dat wij zouden beoordeelden of die in het gebouw zou kunnen worden verwerkt. Hun verwachtingen waren hoog, maar we wisten dat veel van de ideeën op het gebied van gebouwsysteemintegratie haalbaar waren en op termijn de totale levenscycluskosten van het gebouw zouden verlagen.”

Waarom een geïntegreerd gebouw?

Volgens de Continental Automated Buildings Association (CABA) horen overwegingen omtrent de totale levenscycluskosten van een gebouw tot de belangrijkste factoren waarom de intelligente kantoorbouw zo’n vaart genomen heeft. Waar sommige ecologische specificaties en normen zich richten op de “huid en het skelet” van een gebouw, richt een echt geïntegreerd gebouw zich ook op de prestaties en kosten van de interne systemen zelf, van constructie en voortdurende wijzigingen en upgrades tot bedrijfs-, onderhouds- en nutskosten.

Dankzij een geïntegreerd gebouw kunnen systemen op het gebied van bijvoorbeeld verwarming, ventilatie en airconditioning (HVAC), toegangscontrole, levensveiligheid en verlichting informatie en strategieën delen zodat het energieverbruik kan worden verminderd en de beveiliging kan worden verbeterd, wat inhoudt dat er functionaliteit met toegevoegde waarde wordt geboden en dat de bediening van de systemen in een gebouw wordt vereenvoudigd. Een geïntegreerd systeem kan niet alleen de operationele efficiëntie en het energiebesparend vermogen van een gebouw met 20 tot 30 procent verhogen, uitgaande van sectorale gemiddelden, een geïntegreerd systeem maakt ook een ongeëvenaard niveau van gebruikerscontrole mogelijk in vergelijking met single-purpose, niet-geïntegreerde systemen. Omdat Menkes in de oorspronkelijke specificatiefase bij de budgettering van de toepassing van conventionele bouwsystemen was uitgegaan, wilde het bedrijf ervoor zorgen dat een geïntegreerd systeem niet zou leiden tot verhoging van de projectkosten en het vermogen om aan de behoeften en verzoeken van andere huurders te voldoen niet zou beperken. Om beter te kunnen identificeren wat de juiste technologieën en aanpak zouden kunnen zijn, heeft de ontwikkelaar zich tot Honeywell gewend, een wereldwijd toonaangevend bedrijf op het gebied van gebouwsystemen en -diensten.  

De kracht van integratie

Tegenwoordig is York Street 25 een van de meest intelligente en energiebesparende gebouwen ter wereld. Elk systeem dat helpt bij het beheren van de kantoortoren met een oppervlakte van meer dan 750.000 vierkante meter maakt deel uit van een bedrijfsbrede oplossing die sensoren en apparaten in staat stelt om informatie te delen die bijdraagt aan de waarde en comfort die huurders kunnen worden geboden.

In het hele gebouw is er tussen alle systemen sprake van meer dan 50 integratie-aspecten, waaronder:

• Gebouwenautomatisering/Verwarming Ventilatie en Airconditioning

• Verlichtingsregeling

• Energiemeting

• Toegangsbeheer

• Digitale videobewaking

• Liftbewaking

• Parkeercontrole

• Levensveiligheid/brandalarmen

In de kern werkt het hele systeem op een glasvezel Ethernet-netwerk en wordt het bestuurd via de Honeywell Enterprise Buildings Integrator (EBI), een platform voor facilitair beheer dat helpt bij het verlagen van de bedrijfskosten door de belangrijkste gebouwtechnologieën te integreren. Facilitair managers hebben toegang tot EBI via een gecentraliseerde grafische interface, die de controle over alle gebouwsystemen binnen handbereik brengt, zodat ze de systeemactiviteiten vanaf één locatie kunnen beheren en bewaken. Aanvankelijk waren er sceptici die betwijfelden of het voor het gebouw gespecificeerde niveau van systeemintegratie kon worden bereikt, maar aan het einde van het project waren alle partijen zeer tevreden over de resultaten. Roy Budgell, algemeen beheerder van York Street 25, merkte daarover het volgende op: “Toen ik de reikwijdte van de integratie van Honeywell-systemen voor het eerst moest beoordelen, dacht ik dat het grote problemen zou geven om een zo complex systeem in ons pand te implementeren. Tot mijn grote plezier is het Honeywell-systeem echter volledig geïntegreerd en werkt het prachtig.” Dankzij het open BACnet®-communicatieprotocol biedt EBI individuele huurders de mogelijkheid om zelf online toegang te verkrijgen tot de systemen in hun ruimte, waaronder de temperatuurregeling, toegangscontrole en energiebewaking, als de vastgoedbeheerder ervoor kiest deze functie aan de huurders beschikbaar te stellen. Webtoegang is voor toegang op afstand of van buiten de locatie af geconfigureerd, met als gevolg een uitermate aanpasbaar systeem dat kan worden uitgebreid naarmate de behoeften van huurders veranderen. “Het hele gebouwsysteem is uitermate goed configureerbaar via EBI”, zei Handley. “Omdat elk systeem zo nauw geïntegreerd is, hebben we in verschillende opzichten voor efficiëntie gezorgd en mogelijkheden geïdentificeerd om de prestaties van gebouwen te verbeteren waar we eerlijk gezegd in ons eerste ontwerp niet aan hadden gedacht.”

De weg naar LEED Gold-certificering

Nu het bouwproject met een waarde van 250 miljoen dollar is opgeleverd en een bezetting heeft van 100 procent, geldt York Street 25 heden als een van de meest indrukwekkende kantoortorens van Toronto. Dankzij de intense nadruk op het gebouwintegratie-element en de aandacht voor ecologisch bouwen, heeft Menkes aan zijn huurders al aanzienlijke voordelen opgeleverd op het gebied van energie en milieubeleid. Vergeleken met een traditionele kantoortoren van dezelfde omvang, verbruikt York Street 25 maar liefst 47 procent minder energie. Ook heeft Menkes 15 procent minder nieuwe grondstoffen hoeven te gebruiken door tijdens de bouw ook gebruik te maken van gerecyclede bouwmaterialen. Het gebouw heeft onlangs ook erkenning gekregen binnen de commercieel-vastgoedbranche, onder andere blijkens de uitreiking van de “Office Development of the Year”-prijs voor 2009 van de afdeling Greater Toronto van NAIOP, de Commercial Real Estate Development Association van Canada. Vanwege de combinatie van prestaties op het gebied van energie, milieu en integratie was Menkes in staat om de LEED Gold-certificering in de wacht te slepen, een van de hoogste accreditaties van de Amerikaanse Green Building Council voor uitmuntende prestaties op het gebied van het ecologisch ontwerpen van gebouwen. “Sommige mensen vergelijken dit gebouw met een ruimteschip waar het gaat om de capaciteiten ervan,” aldus Handley. “Of het nu gaat om geavanceerde gebouwenautomatisering, innovatieve verlichtingsstrategieën of toegangscontrole, York Street 25 is een waar voorbeeld van de kracht van gebouwintegratie.”

Gebouwenautomatisering en verlichtingsregeling

Het gebouwenautomatiseringssysteem maakt gebruik van Honeywell ComfortPoint™, zodat de automatische temperatuurregeling zo kan worden uitgebreid dat alle ruimtes in het gebouw erdoor worden gedekt. Eenmaal verbonden met het basisgebouwsysteem kunnen degenen die het systeem bedienen de temperatuurinstellingen via een webinterface beheren, wat planning afhankelijk van het tijdstip, het bezettingsniveau of andere criteria mogelijk maakt. Met ComfortPoint is het eveneens mogelijk om een onbeperkt aantal regeleenheden en apparaten in elk huurdersgebied te installeren. Het basisgebouwsysteem bestaat uit bedieningselementen voor de HVAC-units die het luchtverplaatsingsventilatiesysteem van lucht voorzien. Een voorbeeld daarvan is de automatische luchtbevochtigingsregeling voor afzonderlijke kantoren en vergaderruimtes alsook voor eventuele aanvullende HVAC-apparatuur die is geïnstalleerd, zoals airconditioningunits voor serverruimtes en afzuigventilatoren. Daarnaast kunnen er geautomatiseerde piekbehoefteverlagingsprogramma’s worden geïmplementeerd, die de elektrische vraag tijdens piekperioden verlagen door de temperatuur en verlichtingsniveaus enigszins aan te passen. Om de productiviteit van werknemers te kunnen garanderen, zijn er bovendien ook koolstofdioxidesensoren ingebouwd die de luchtkwaliteit bewaken en tijdens hoge bezettingsperioden voor extra ventilatie zorgen in bijvoorbeeld vergaderruimtes.

Toegangscontrole

Door het toegangscontrolesysteem worden parkeeringangen, liften, de verdiepingstoegangscontrole en andere gebieden die moeten worden beveiligd volledig met elkaar verbonden. De basisbeveiligingssystemen, die gebruik maken van Honeywell Temaline™-smartcardlezers en Honeywell Digital Video Manager™, worden in een client/server-opstelling geconfigureerd, zodat huurders hun eigen wachtwoorden kunnen beveiligen en gebruik kunnen maken van hun eigen beheerprotocol op het gebied van versleutelde beveiliging. Deze architectuur maakt het mogelijk om onbeperkt kaartlezers toe te voegen, evenals vaste en Pan Tilt Zoom-camera’s met ondersteuning voor videoweergave en -opname.

Honeywell Security Manager integreert de toegangscontrole- en bewakingstechnologie in andere gebouwsystemen, waaronder een IP-gebaseerd intercomsysteem voor de receptie en andere onbemande gebieden, zoals ondergrondse parkeergarages. Security Manager is tevens aan het liftbeheersysteem gekoppeld, zodat huurders toegangsgevoelige verdiepingen kunnen vergrendelen en de toegang tot dragers van een geldige toegangsreferentie kunnen beperken. Security Manager is in de schermen van de videomedia van de lift geïntegreerd en maakt visuele communicatie in twee richtingen mogelijk tussen de gebruikers van de lift en het beveiligingspersoneel als er om hulp wordt gevraagd. Deze functie biedt gebruikers van het gebouw een gevoel van veiligheid in de wetenschap dat er altijd contact met een persoonlijk aanwezige beveiliger mogelijk is als er zich een onveilige situatie voordoet.

Daarnaast mogen de videocamera’s beelden van al het personeel en alle bezoekers opnemen en opslaan bij het binnenkomen en verlaten van het gebouw (inclusief tijd- en datumstempel). Bovendien kan er gebruik worden gemaakt van kaartgegevens en liftcontrole om de toegang van gebruikers na kantooruren bij te houden, zodat huurders eerlijk en nauwkeurig hun energieverbruik in rekening gebracht kan worden.

“Het comfortniveau voor de huurder is ongeëvenaard,” aldus Handley. “Dankzij de geavanceerde integratie plukken gebruikers de vruchten van beter verlichte ruimtes met een betere luchtkwaliteit en een veiligere werkomgeving.”