25 York Street v Torontu

Síla integrace: Nová komerční věž v Torontu překonává hranice inteligentního návrhu budov

Na jaře roku 2005 se trh s komerčními budovami v Torontu dynamicky rozvíjel, přičemž řada velkých organizací v oblasti zvažovala možnosti relokace. Díky silnému a prosperujícímu podnikovému prostředí – podněcovanému růstem finančních služeb a technologií – mnoho místních společností rychle přerostlo své stávající prostory. Aby vyhověli různorodým požadavkům těchto potenciálních nájemců, několik developerů zahájilo hledání pozemků pro výstavbu nových objektů.

Menkes, jedna z předních developerských společností v Ontariu, našla a získala po mnoho let nepoužívaný, opuštěný železniční pozemek na York Street nedaleko jezera v centru Toronta a začala vyvíjet specifikace pro novou budovu. Inženýři navrhli zařízení, které by nejen splňovalo funkční potřeby svých nájemců, ale také využívalo materiály šetrné k životnímu prostředí a stavební postupy podle požadavků LEED® (Leadership in Energy and Environmental Design).

„Od začátku jsme věděli, že se snažíme vybudovat zařízení s certifikací LEED,“ řekl Gary Handley, projektový manažer v Menkes. „Toto předsevzetí bylo pro Menkese velmi důležité, protože nám záleží na životním prostředí. Navíc se tento aspekt velmi často stává důležitým kritériem v procesu hodnocení pro mnoho nájemců, kteří si vybírají nový prostor.“

S tím, jak se návrh budovy formoval, zajistila společnost Menkes jako svého hlavního nájemce nového zařízení společnost TELUS,  druhou největší telekomunikační společnost v zemi s více než 6 100 zaměstnanci jen v oblasti Toronta. Na nové pracoviště přilákala společnost TELUS z části skutečnost, že se jedná o ekologické zařízení, které podporuje své vlastní iniciativy společenské odpovědnosti podniků.

Společnost se však také velmi zajímala o maximalizaci vlastní kontroly nad prostorem. Chtěla mít daleko podrobnější přehled o tom, co se děje v budově, než kdy dřív. Za tímto účelem navázala společnost TELUS spolupráci s nezávislou poradenskou firmou Building Intelligence Group, která poskytuje technické a strategické poradenské služby, aby vytvořila podrobnou zprávu popisující její vizi nejinteligentnější ekologické budovy na světě. „Zástupci společnosti TELUS nám předali zprávu a řekli: ‚Postavte to‘,“ vzpomíná Handley. „Pokud byla taková technologie k dispozici, chtěli se ujistit, že jsme ji vyhodnotili z hlediska možného začlenění do nového prostoru. Jejich očekávání byla vysoká, ale věděli jsme, že mnoho nápadů na integraci systému budov je dosažitelných a pomůže nám z dlouhodobého hlediska snížit celkové náklady na životní cyklus zařízení.“

Proč integrovaná budova?

Podle Continental Automated Buildings Association (CABA) se celkové náklady na životní cyklus zařízení staly jedním z hlavních hnacích faktorů inteligentní komerční výstavby. Některé zelené standardy se zabývají jen "pláštěm a kostrou" budovy, ale opravdu integrovaná budova řeší také výkon a náklady na vnitřní systémy – od jejich instalace přes změny a upgrady až po náklady na provoz, údržbu a energie.

V integrované budově si systémy vytápění, větrání, klimatizace, řízení přístupu, bezpečnosti a osvětlení vyměňují informace a strategie, aby snížily spotřebu energie, zlepšily bezpečnost a funkčnost a usnadnily provoz. Integrovaný systém může nejen zvýšit energetickou a provozní účinnost o 20 až 30 procent oproti průměru v odvětví, ale může také poskytnout uživatelům úroveň řízení, jakého jednoúčelové neintegrované systémy nedosahují. Vzhledem k tomu, že společnost Menkes měla v rámci úvodní specifikace rozpočet na konvenční stavební systémy, chtěla zajistit, aby integrovaný systém nezvýšil projektové náklady a neomezil její schopnost plnit další potřeby a požadavky nájemců. Proto se vývojář obrátil na společnost Honeywell, světovou jedničku v oblasti systémů a služeb budov, aby pomohla identifikovat správnou technologii a přístup.  

Síla integrace

Dnes je 25 York Street jednou z nejinteligentnějších a energeticky nejúspornějších budov na světě. Všechny systémy, které se podílejí na řízení této věže o rozloze více než 750 000 čtverečních stop, jsou součástí integrovaného řešení, které umožňuje senzorům a přístrojům sdílet data a tím zvyšovat pohodlí a hodnotu pro nájemce.

V celém objektu je implementováno více než 50 integrací mezi jednotlivými systémy:

• Automatizace budov / HVAC

• Regulace osvětlení

• Měření energií

• Řízení přístupu

• Digitální systém videodohledu

• Ovládání výtahů

• Řízení parkování

• Alarm pro bezpečnost / požární poplach

Systém funguje na bázi optické ethernetové sítě a je řízen skrze Honeywell EBI (Enterprise Buildings Integrator), platformu pro správu zařízení, která snižuje náklady na provoz díky integraci hlavních technologií budov. Správci budov přistupují k EBI prostřednictvím centralizovaného grafického rozhraní, které jim dává kontrolu nad všemi systémy budovy a umožňuje spravovat a monitorovat operace systému z jediného místa. Někdo pochyboval, že se podaří dosáhnout takové integrace systémů, jaká byla pro tuto budovu navržena, ale s výsledkem byly všechny zúčastněné strany velmi spokojeny. Jak řekl Roy Budgell, generální ředitel 25 York Street, „Když jsem si poprvé prošel rozsah integrace systémů Honeywell, myslel jsem si, že budeme mít s implementací tak komplexního systému do naší budovy velké potíže. K mému potěšení je systém Honeywell plně integrovaný a funguje báječně.“ Prostřednictvím otevřeného komunikačního protokolu BACnet® umožňuje EBI jednotlivým nájemcům používat vlastní webový přístup k systémům jejich pronajatého prostoru, včetně ovládání vnitřní teploty, řízení přístupu a sledování spotřeby energie, a to za podmínky, že se správce objektu rozhodne nájemcům tuto funkci zpřístupnit. Webový přístup je konfigurován pro vzdálený nebo externí přístup, což poskytuje extrémně přizpůsobitelný systém, který lze rozšířit podle potřeb nájemce. „Celý systém budovy lze extrémně konfigurovat prostřednictvím EBI,“ vysvětlil Handley. „Protože je každý systém tak úzce integrovaný, dosáhli jsme efektivity a identifikovali jsme příležitosti ke zlepšení výkonu budovy, o kterých nás při prvotním návrhu ani nenapadlo uvažovat.“

Cesta ke zlaté certifikaci LEED

Vzhledem k tomu, že stavební projekt v hodnotě 250 milionů dolarů je dokončen a obsazen na 100 procent, je dnes 25 York Street považována za jednu z nejpůsobivějších kancelářských věží v Torontu. Díky intenzivnímu zaměření na integraci a environmentální aspekty budovy už Menkes svým nájemcům přinesl značné energetické a ekologické výhody. Ve srovnání s tradiční kancelářskou věží své velikosti spotřebuje 25 York Street o 47 procent méně energie. Menkes také spotřeboval o 15 % méně surovin díky začlenění recyklovaných stavebních materiálů do výstavby. Budova získala v poslední době také uznání v komunitě komerčního realitního trhu, včetně ocenění „Kancelářský projekt roku 2009“ od torontské pobočky NAIOP, Asociace pro vývoj komerčních nemovitostí. Na základě svých kombinovaných energetických, ekologických a integračních úspěchů získala společnost Menkes zlatou certifikaci LEED, jedno z nejvyšších hodnocení amerického Green Building Councilu za vynikající design zelené budovy. „Když je řeč o tom, co všechno budova umí, nazývají ji někteří lidé vesmírnou lodí,“ řekl Handley. „Od pokročilé automatizace přes inovativní strategie osvětlení až po řízení přístupu je 25 York Street ukázkou schopností integrované budovy.“

Automatizace budov a řízení osvětlení

Automatizační systém budovy využívá aplikaci Honeywell ComfortPoint™, která umožňuje rozšíření automatické regulace teploty na celý prostor. Po připojení k základnímu systému budovy mohou správci řídit nastavení teploty prostřednictvím webového rozhraní, což umožňuje plánování na základě denní doby, obsazenosti nebo jiných kritérií. ComfortPoint umožňuje instalaci neomezeného počtu řídicích prvků a zařízení v každém prostoru nájemce. Základní systém budovy tvoří prvky řízení jednotek HVAC obsluhujících systém vytěsňovací ventilace. Ta zahrnuje automatické regulační klapky pro jednotlivé kanceláře a zasedací místnosti, stejně jako jakákoli dodatečně nainstalovaná HVAC zařízení, jako jsou klimatizace pro serverovny a odvětrávací jednotky. Kromě toho je možné implementovat automatizované programy snižování špiček, které snižují odběr elektřiny ve špičce mírnou úpravou hladiny teplot a osvětlení. A aby byla zajištěna produktivita zaměstnanců, jsou instalovány také senzory oxidu uhličitého, které monitorují kvalitu vzduchu a během období s vysokou obsazeností zajišťují větší ventilaci v prostorách, jako jsou zasedací místnosti.

Řízení přístupu

Systém řízení přístupu plně propojuje vstupy do parkovišť, výtahy, přístup na jednotlivá patra a jakékoli další oblasti vyžadující zabezpečení. Základní bezpečnostní systémy, které využívají čtečky karet Smartcard Honeywell Temaline™ a správce digitálního videa Honeywell Digital Video Manager, jsou nakonfigurovány v uspořádání klient/server, které nájemcům umožňuje mít vlastní chráněné heslo a šifrovanou správu zabezpečení. Tato architektura umožňuje neomezené přidávání čteček karet, stejně jako pevných kamer a kamer s funkcí PTZ, které podporují prohlížení a nahrávání videa.

Nástroj Honeywell Security Manager integruje technologii řízení přístupu a dohledu do ostatních systémů budovy, včetně IP interkomu pro recepce a další prostory bez zaměstnanců, jako jsou podzemní parkoviště. Security Manager je také propojen se systémem správy výtahů, což nájemcům umožňuje uzamknout citlivá podlaží pouze pro ty, kteří se prokážou platnými přístupovými údaji. Security Manager je integrovaný do mediálních videoobrazovek ve výtazích a poskytuje obousměrnou vizuální komunikaci mezi uživateli výtahů a pracovníky ostrahy, je-li tato pomoc potřeba. Tato funkce poskytuje uživatelům budovy pocit jistoty, protože vědí, že se můžou v případě potíží obrátit na živého člověka.

Kromě toho mohou videokamery zaznamenávat a ukládat snímky všech zaměstnanců a návštěvníků při vstupu a opuštění budovy (včetně časového a datového razítka). Navíc lze přístupové karty a řízení výtahů používat ke sledování přístupu nájemců mimo pracovní dobu, aby bylo zajištěno spravedlivé a přesné fakturování jejich spotřeby energie.

„Pohodlí nájemců je na nevídané úrovni,“ řekl Handley. „Díky pokročilé integraci si obyvatelé mohou užívat lépe osvětlené prostory s lepší kvalitou vzduchu a bezpečnější pracovní prostředí.“