25 York Street di Toronto

La potenza dell’integrazione: la nuova torre commerciale di Toronto si spinge oltre i limiti della progettazione di edifici intelligenti

Nella primavera del 2005, il mercato degli edifici commerciali di Toronto era in fermento e diverse importanti organizzazioni nell’area valutavano opzioni di trasferimento. Con un ambiente aziendale produttivo e fiorente, stimolato dalla crescita dei servizi finanziari e della tecnologia, per molte aziende locali gli spazi esistenti non erano più sufficienti. Nel tentativo di soddisfare le varie esigenze di questi potenziali inquilini, diversi sviluppatori hanno iniziato a cercare siti per costruire nuove strutture.

Menkes, una delle principali società di sviluppo immobiliare dell’Ontario, ha individuato e acquisito un sito su York Street, nel quartiere sul lungolago nel centro di Toronto che per anni era stato un’area ferroviaria abbondata e inutilizzata, e ha iniziato a sviluppare specifiche per un nuovo edificio. Gli ingegneri hanno immaginato una struttura che non solo soddisfacesse le esigenze funzionali degli occupanti, ma che utilizzasse anche materiali e pratiche di costruzione ecocompatibili secondo i requisiti della Leadership in Energy and Environmental Design (LEED®).

“Sapevamo fin dall’inizio che il nostro obiettivo era costruire una struttura certificata LEED”, ha affermato Gary Handley, project manager di Menkes. “Si tratta di qualcosa di molto importante per Menkes, che riguarda il nostro impegno nella corretta gestione dell’ambiente. E molto spesso, sta diventando un criterio importante nei processi di valutazione di molti residenti quando scelgono un nuovo spazio”.

Man mano che il design dell’edificio prendeva forma, Menkes si è conquistata TELUS, la  seconda più grande società di telecomunicazioni del Canada con oltre 6.100 dipendenti nell’area di Toronto, come occupante principale della nuova struttura. TELUS è stata attratta dal nuovo sito in quanto si trattava di una struttura ecologica in linea con le proprie iniziative di responsabilità sociale d’impresa.

Tuttavia, l’azienda era anche molto interessata a massimizzare il proprio controllo personale dello spazio per essere a conoscenza di ciò che stava accadendo nell’edificio con un maggiore livello di dettagli. A tal fine, TELUS ha collaborato con Building Intelligence Group, una società indipendente che fornisce servizi di consulenza tecnica e strategica, per sviluppare un report dettagliato che delineasse la loro visione per l’edificio sostenibile più intelligente al mondo. “TELUS ci ha consegnato il report e ci ha dato il via libera per costruirlo”, ha affermato Handley. “Nel caso in cui la tecnologia fosse disponibile, volevano essere sicuri che l’avevamo valutata per una potenziale inclusione nel nuovo spazio. Le loro aspettative erano elevate, ma sapevano che molte delle idee per l’integrazione dei sistemi dell’edificio erano realizzabili e avrebbero contribuito a ridurre il costo totale del ciclo di vita della struttura nel lungo termine”.

Perché un edificio integrato?

Secondo la Continental Automated Buildings Association (CABA), il costo totale del ciclo di vita di una struttura è diventato uno dei fattori principali nella costruzione di edifici intelligenti a uso commerciale. Mentre alcune specifiche e standard ecologici sono incentrati sull’esterno e lo “scheletro” di un immobile, un edificio realmente integrato è pensato per affrontare anche i costi e le prestazioni dei sistemi interni: dalla costruzione, le modifiche e gli aggiornamenti continui ai costi operativi, di manutenzione e delle utenze.

Un edificio integrato consente a sistemi come riscaldamento, ventilazione e aria condizionata (HVAC), controllo accessi, sicurezza personale e illuminazione di condividere informazioni e strategie con l’obiettivo di ridurre il consumo energetico, migliorare la sicurezza, fornire funzionalità a valore aggiunto e rendere l’edificio più vivibile. Un sistema integrato non solo può aumentare l’efficienza energetica e operativa del 20-30% in base alle medie del settore, ma può anche fornire un livello di controllo degli occupanti ineguagliato dai sistemi single-purpose non integrati. Poiché nella specifica iniziale aveva preventivato sistemi convenzionali per l’edificio, Menkes voleva assicurarsi che un sistema integrato non avrebbe aumentato i costi del progetto e limitato la sua capacità di soddisfare altre esigenze e richieste degli occupanti. Quindi, per riuscire ad adottare la tecnologia e l’approccio giusti, lo sviluppatore si è rivolto a Honeywell, leader globale nella costruzione di sistemi e servizi.  

La potenza dell’integrazione

Oggi, 25 York Street è uno degli edifici più intelligenti ed efficienti dal punto di vista energetico al mondo. Ogni sistema che aiuta a gestire la torre di oltre 70.000 m² (750.000 ft²) fa parte di una soluzione a livello aziendale che consente a sensori e dispositivi di condividere informazioni che aiutano a fornire valore e comfort agli occupanti.

In tutta la struttura, ci sono più di 50 aspetti di integrazione in tutti i sistemi, tra cui:

• Automazione degli edifici/HVAC

• Controllo dell’illuminazione

• Misurazione dell’energia

• Controllo accessi

• Videosorveglianza digitale

• Controllo ascensori

• Controllo parcheggi

• Allarme di sicurezza personale/antincendio

In sostanza, l’intero sistema opera su una rete Ethernet in fibra ottica ed è controllato tramite Honeywell Enterprise Buildings Integrator (EBI), una piattaforma di gestione della struttura che aiuta a ridurre i costi operativi integrando le tecnologie di base per l’edilizia. I facility manager accedono all’EBI tramite un’interfaccia grafica centralizzata, che consente di controllare tutti i sistemi dell’edificio nonché di gestire e monitorare le operazioni del sistema da un’unica postazione. Alcuni erano scettici sul fatto che il livello di integrazione del sistema specificato per l’edificio potesse essere raggiunto, ma alla fine del progetto tutte le parti erano molto soddisfatte dei risultati. Come ha commentato Roy Budgell, direttore generale di 25 York Street, “Quando ho esaminato per la prima volta l’ambito di integrazione dei sistemi Honeywell, ho pensato che avremmo avuto notevoli problemi nell’implementare un sistema così complesso nella nostra proprietà. Con mia grande soddisfazione, il sistema Honeywell è stato completamente integrato e funziona perfettamente”. Utilizzando il protocollo di comunicazione BACnet® aperto, l’EBI consente ai singoli occupanti di avere il proprio accesso basato sul Web ai sistemi nel loro spazio, tra cui il controllo della temperatura, il controllo accessi e il monitoraggio dell’energia, qualora il property manager desideri rendere questa funzione disponibile. L’accesso Web è configurato come remoto o off-site, offrendo un sistema estremamente adattabile che può essere ampliato con l’evolversi delle esigenze degli occupanti. “L’intero sistema dell’edificio è estremamente configurabile tramite EBI”, ha affermato Handley. “Poiché ogni sistema è così strettamente integrato, abbiamo identificato efficienze ed opportunità per migliorare prestazioni dell’edificio a cui francamente non avevamo pensato durante le nostre considerazioni di progettazione iniziali”.

La strada verso la certificazione LEED Gold

Con un progetto edilizio da 250 milioni di dollari completato e un’occupazione del 100%, 25 York Street è oggi considerata una delle torri aziendali più imponenti di Toronto. Ponendo grande attenzione all’integrazione degli edifici e con un occhio di riguardo all’edilizia verde, Menkes ha già fornito significativi benefici energetici e ambientali ai suoi occupanti. Rispetto a una tradizionale torre aziendale delle stesse dimensioni, 25 York Street consuma il 47% di energia in meno. Menkes ha anche utilizzato il 15% in meno di materie prime incorporando materiali edili riciclati durante la costruzione. L’edificio è stato inoltre premiato dalla comunità immobiliare commerciale ottenendo il riconoscimento “Office Development of the Year” 2009 dal Greater Toronto Chapter della NAIOP, l’associazione per lo sviluppo immobiliare commerciale. Sulla base dei suoi risultati combinati in materia di energia, ambiente e integrazione, Menkes ha ottenuto la certificazione LEED Gold, una delle più alte designazioni del Green Building Council degli Stati Uniti per l’eccellenza nella progettazione di edifici sostenibili. “Alcune persone descrivono questo edificio come una navicella spaziale quando parlano delle sue capacità”, ha affermato Handley. “Dall’automazione avanzata dell’edificio alle strategie di illuminazione innovative e il controllo accessi, 25 York Street è un esempio lampante della potenza dell’integrazione degli edifici”.

Automazione dell’edificio e controllo dell’illuminazione

Il building automation system utilizza Honeywell ComfortPoint™, che consente l’estensione del controllo automatico della temperatura all’intero spazio. Una volta connessi al sistema di base dell’edificio, gli operatori possono gestire le impostazioni della temperatura tramite un’interfaccia Web, consentendo la pianificazione in base all’ora, all’occupazione o a qualsiasi altro criterio. Inoltre, ComfortPoint consente di installare un numero illimitato di controller e dispositivi nell’area di ogni occupante. Il sistema di base dell’edificio è composto da controlli per le unità HVAC utilizzate nel sistema di ventilazione a dislocamento. Ciò include il controllo automatico delle serrande per i singoli uffici e le sale riunioni, nonché qualsiasi apparecchiatura HVAC supplementare installata, come le unità di climatizzazione della sala server e gli aspiratori. Inoltre, è possibile implementare programmi automatizzati di peak shaving, che riducono la domanda elettrica nei periodi di picco regolando leggermente la temperatura e i livelli di illuminazione. E per garantire la produttività dei dipendenti, sono inoltre incorporati sensori di anidride carbonica che monitorano la qualità dell’aria e azionano la ventilazione di aree come le sale riunioni durante i periodi di alta occupazione.

Controllo accessi

Il sistema per il controllo degli accessi collega efficacemente l’ingresso del parcheggio, gli ascensori, l’accesso ai piani e qualsiasi altra area che richieda sicurezza. I sistemi di sicurezza di base, che impiegano lettori di smart card Temaline™ Honeywell e Honeywell Digital Video Manager™, sono configurati in un sistema client/server che garantisce la protezione della password degli occupanti e la gestione della sicurezza tramite crittografia. Questa architettura consente l’aggiunta illimitata di lettori di schede, nonché di telecamere fisse e pan-tilt-zoom che supportano la visualizzazione e la registrazione video.

Honeywell Security Manager integra la tecnologia di controllo accessi e sorveglianza in altri sistemi dell’edificio, tra cui un sistema intercomunicante basato su IP per la reception e altre aree prive di personale, come il parcheggio sotterraneo. Inoltre, Security Manager è collegato al sistema di gestione degli ascensori consentendo l’accesso ai piani sensibili solo a coloro che ne hanno le credenziali. Security Manager è integrato nelle schermate dei supporti video degli ascensori fornendo una comunicazione visiva bidirezionale tra gli occupanti dell’ascensore e il personale di sicurezza in caso di richiesta di assistenza. Grazie a questa funzione gli occupanti dell’edificio possono stare più tranquilli sapendo che, in caso di situazione di emergenza, è presente una persona “in carne e ossa” ad aiutarli.

Inoltre, le videocamere possono registrare e memorizzare immagini di tutto il personale e dei visitatori quando entrano e escono dalla struttura (compresa indicazione di ora e data). Le credenziali delle tessere e il controllo degli ascensori possono anche essere utilizzati per tenere traccia dell’accesso degli occupanti al di fuori dell’orario di lavoro, in modo che a quest’ultimi venga fatturato il loro reale consumo energetico.

“Il comfort del personale non ha eguali”, ha affermato Handley. “Grazie all’integrazione avanzata, gli occupanti godono di uno spazio più luminoso con una migliore qualità dell’aria e un ambiente di lavoro più sicuro”.