25, rue York à Toronto

Le pouvoir de l’intégration : la nouvelle tour commerciale de Toronto repousse les limites de la conception intelligente des bâtiments

Au printemps 2005, le marché de la construction commerciale de Toronto était en mouvement et un certain nombre de grandes organisations de la région évaluaient les options de réinstallation. Avec un environnement commercial solide et prospère – stimulé par la croissance des services financiers et de la technologie – de nombreuses entreprises locales ont rapidement dépassé leurs espaces existants. Afin de répondre aux besoins variés de ces locataires potentiels, plusieurs promoteurs ont commencé à chercher des sites pour construire de nouvelles installations.

Menkes, l’une des principales sociétés de développement immobilier en Ontario, a localisé et acquis un site sur la rue York dans le quartier riverain du centre-ville de Toronto qui, pendant des années, avait a été inutilisé, a abandonné les terrains ferroviaires et a commencé à élaborer des spécifications pour un nouveau bâtiment. Les ingénieurs ont imaginé une installation qui répondrait non seulement aux besoins fonctionnels de ses locataires, mais utiliserait également des matériaux respectueux de l’environnement et les pratiques de construction conformément aux exigences du Leadership in Energy and Environmental Design (LEED).®

« Nous savions dès le début que nous voulions construire une installation certifiée LEED », a déclaré Gary Handley, gestionnaire de projet chez Menkes. « C’était quelque chose de très important pour Menkes dans nos efforts pour être de bons intendants de l’environnement. Et très souvent, cela devient un critère important dans les processus d’évaluation de nombreux locataires lors de la sélection d’un nouvel espace.

Au fur et à mesure que la conception de l’édifice prenait forme, Menkes a fait appel à TELUS, la deuxième entreprise de télécommunications en importance au pays comptant plus de 6 100 employés dans la région de Toronto en tant que locataire principal de la nouvelle installation. TELUS a été attirée par le nouveau site en partie en tant qu’installation écologique qui soutenait ses propres initiatives de responsabilité sociale d’entreprise.

Cependant, l’entreprise était également très intéressée à maximiser son contrôle personnel de l’espace pour être au courant de ce qui se passait dans le bâtiment à un niveau de détail beaucoup plus élevé que jamais auparavant. À cette fin, TELUS a travaillé avec Building Intelligence Group, une société d’experts-conseils indépendante qui offre des services de consultation technique et stratégique, d’élaborer un rapport détaillé décrivant leur vision du bâtiment écologique le plus intelligent au monde.« TELUS nous a remis le rapport et nous a dit d’aller le construire », a déclaré Handley. « Si la technologie était disponible, ils voulaient s’assurer que nous l’évaluions pour l’inclure potentiellement dans le nouvel espace. Leurs attentes étaient élevées, mais nous savions que bon nombre des idées pour l’intégration des systèmes de construction étaient réalisables et contribueraient à réduire le coût total du cycle de vie de l’installation à long terme.

Pourquoi un bâtiment intégré?

Selon la Continental Automated Buildings Association (CABA), le coût total du cycle de vie d’une installation est devenu l’un des principaux moteurs de la construction commerciale intelligente. Alors que certaines spécifications et normes écologiques se concentrent sur la « peau et le squelette » d’un bâtiment, un bâtiment véritablement intégré aborde également la performance et les coûts des systèmes internes eux-mêmes — de la construction et des changements et mises à niveau continus aux coûts d’exploitation, d’entretien et de services publics.

Un bâtiment intégré permet aux systèmes tels que le chauffage, la ventilation et la climatisation (CVC), le contrôle d’accès, la sécurité des personnes et l’éclairage de partager des informations et des stratégies visant à réduire la consommation d’énergie, à améliorer la sécurité, à fournir des fonctionnalités à valeur ajoutée et à faciliter l’exploitation du bâtiment. Un système intégré peut non seulement augmenter l’efficacité énergétique et opérationnelle de 20 à 30 % selon les moyennes de l’industrie, Il peut également fournir un niveau de contrôle des occupants inégalé par des systèmes non intégrés à usage unique. Étant donné que Menkes avait budgétisé les systèmes de construction conventionnels dans le cadre de la spécification initiale, elle voulait s’assurer qu’un système intégré n’augmenterait pas les coûts du projet et ne limiterait pas sa capacité de répondre aux autres besoins et demandes des locataires. Pour l’aider à identifier la bonne technologie et la bonne approche, le développeur s’est tourné vers Honeywell, un leader mondial des systèmes et services de construction.

Le pouvoir de l’intégration

Aujourd’hui, le 25, rue York est l’un des bâtiments les plus intelligents et éconergétiques au monde. Chaque système qui aide à gérer la tour de plus de 750 000 pieds carrés fait partie d’une solution à l’échelle de l’entreprise qui aide à fournir de la valeur et du confort aux locataires.

Dans l’ensemble de l’installation, il y a plus de 50 aspects de l’intégration entre tous les systèmes, notamment :

• Domotique des bâtiments/CVC

• Contrôle de l’éclairage

• Comptage de l’énergie

• Contrôle d’accès

• Vidéosurveillance numérique

• Contrôle de l’ascenseur

• Contrôle du stationnement

• Sécurité des personnes/alarme incendie

À la base, l’ensemble du système fonctionne sur un réseau Ethernet à fibre optique et est contrôlé via le Honeywell Enterprise Buildings Integrator (EBI), une plateforme de gestion des installations qui aide à réduire les coûts d’exploitation en intégrant les technologies de base du bâtiment.Les facility managers accèdent à EBI via une interface graphique centralisée, qui met le contrôle de tous les systèmes du bâtiment à portée de main, leur permettant de gérer et de surveiller les opérations du système à partir d’un seul endroit. Il y avait des sceptiques quant à la possibilité d’atteindre le niveau d’intégration du système spécifié pour le bâtiment, mais à la fin du projet, toutes les parties étaient très satisfaites des résultats. Comme l’a commenté Roy Budgell, directeur général du 25 York Street : « Lorsque j’ai examiné pour la première fois la portée de l’intégration des systèmes Honeywell, Je pensais que nous aurions de gros problèmes pour mettre en œuvre un système aussi complexe dans notre propriété.Pour ma grande joie, le système Honeywell a été entièrement intégré et fonctionne à merveille. » En utilisant le protocole de communication ouvert BACnet®, EBI peut fournir la possibilité aux locataires individuelsd’avoir leur propre accès Web aux systèmes dans leur espace, y compris le contrôle de la température, le contrôle d’accès et la surveillance de l’énergie, si le gestionnaire immobilier souhaite mettre cette fonctionnalité à la disposition de ses locataires. L’accès Web est configuré pour un accès distant ou hors site, offrant un système extrêmement adaptable qui peut être étendu en fonction de l’évolution des besoins des locataires. « L’ensemble du système de construction est extrêmement configurable via EBI », a déclaré Handley.  Handley. « Parce que chaque système est si étroitement intégré, nous avons réalisé des gains d’efficacité et identifié des opportunités d’amélioration de la construction des performances que nous n’avions franchement pas prises en compte lors de nos considérations initiales de conception.

En route vers la certification LEED Or

Avec le projet de construction de 250 millions de dollars terminé et le taux d’occupation à 100 pour cent, le 25, rue York est aujourd’hui considéré comme l’une des tours de bureaux les plus impressionnantes de Toronto. En mettant l’accent sur l’intégration des bâtiments et en s’intéressant à la construction écologique, Menkes a déjà apporté d’importants avantages énergétiques et environnementaux à ses locataires. Comparativement à une tour de bureaux traditionnelle de cette taille, le 25, rue York consomme 47 % moins d’énergie. Menkes a également utilisé 15% moins de matières premières en incorporant des matériaux de construction recyclés pendant la construction. Le bâtiment a également récemment acquis une reconnaissance au sein de la communauté de l’immobilier commercial, Il a notamment reçu le prix « Développement de bureaux de l’année » 2009 de la section du Grand Toronto de la NAIOP, la Commercial Real Estate Development Association.Sur la base de ses réalisations combinées en matière d’énergie, d’environnement et d’intégration, Menkes a obtenu la certification LEED Or, l’une des plus hautes désignations du US Green Building Council pour l’excellence dans la conception de bâtiments écologiques. « Certaines personnes décrivent ce bâtiment comme un vaisseau spatial lorsqu’elles parlent de ses capacités », a déclaré Handley. “Grâce à l’automatisation avancée des bâtiments, aux stratégies d’éclairage novatrices et au contrôle d’accès, le 25, rue York est un exemple de la puissance de l’intégration des bâtiments.

Automatisation des bâtiments et contrôle de l’éclairage

Le système d’automatisation du bâtiment utilise Honeywell ComfortPoint™, ce qui permet d’étendre le contrôle automatique de la température à l’ensemble de l’espace. Une fois connecté au système du bâtiment de base, les opérateurs peuvent gérer les réglages de température via une interface Web, permettant une planification basée sur l’heure de la journée, l’occupation ou tout autre critère. ComfortPoint permet également d’installer un nombre illimité de contrôleurs et d’appareils dans chaque zone locataire. Le système du bâtiment de base comprend des commandes pour les unités CVC desservant le système de ventilation par déplacement. Cela comprend le contrôle automatique des registres pour les bureaux individuels et les salles de réunion, ainsi que tout équipement CVC supplémentaire installé, tels que les unités de climatisation de la salle des serveurs et les ventilateurs d’extraction. En outre, des programmes automatisés d’écrêtage de pointe peuvent être mis en œuvre, ce qui réduit la demande électrique aux périodes de pointe en ajustant légèrement la température et les niveaux d’éclairage. Et pour assurer la productivité des employés, des capteurs de dioxyde de carbone sont également intégrés pour surveiller la qualité de l’air et introduire plus de ventilation dans des zones telles que les salles de réunion pendant les périodes de forte occupation.

Contrôle d’accès

Le système de contrôle d’accès relie entièrement l’entrée du parking, les ascenseurs, l’accès au sol et toute autre zone nécessitant une sécurité. Les systèmes de sécurité de base, qui utilisent les lecteurs de cartes à puce Honeywell Temaline™ et Honeywell Digital Video Manager™,sont configurés dans un arrangement client/serveur qui permet aux locataires d’avoir leur propre mot de passe protégé et une gestion de la sécurité cryptée. Cette architecture permet l’ajout illimité de lecteurs de cartes, ainsi que de caméras fixes et panoramiques-inclinaisons-zooms qui prennent en charge la visualisation et l’enregistrement vidéo.

Honeywell Security Manager intègre la technologie de contrôle d’accès et de surveillance dans d’autres systèmes de bâtiment, y compris un système d’interphone IP pour la réception et d’autres zones sans personnel, telles que le stationnement souterrain. Security Manager est également relié au système de gestion des ascenseurs, ce qui permet aux locataires de verrouiller les étages sensibles uniquement à ceux qui disposent d’un justificatif d’accès valide. Security Manager est intégré aux écrans multimédias vidéo des ascenseurs, fournissant une communication visuelle bidirectionnelle entre les occupants de l’ascenseur et le personnel de sécurité en cas de demande d’assistance. Cette caractéristique procure aux occupants de l’immeuble un sentiment de confort en sachant qu’une personne vivante est là en cas de situation.

En outre, les caméras vidéo peuvent enregistrer et stocker des images de tout le personnel et des visiteurs lorsqu’ils entrent et sortent de l’installation (y compris l’horodatage). De plus, les informations d’identification de la carte et le contrôle de l’ascenseur peuvent être utilisés pour suivre l’accès des occupants après les heures normales de travail afin que les locataires soient facturés de manière juste et précise pour leur consommation d’énergie.

« Le confort des locataires est inégalé », a déclaré Handley. Grâce à une intégration avancée, les occupants bénéficient d’un espace plus lumineux avec une meilleure qualité de l’air et un environnement de travail plus sûr.